Eine Immobilie zu kaufen ist mehr als ein großer Schritt – es ist eine Entscheidung die das weitere Leben prägen wird. Besonders gut kann man diese treffen, wenn man zuerst bei sich selbst beginnt.

Der Schlüssel zum Glück liegt bei demjenigen, der weiß, wie er leben möchte.

Wer seine Bedürfnisse kennt, erkennt auf Anhieb, was wirklich passt – und kann sich zielgerichtet und mit einem guten Gefühl auf die Suche machen.

Dieser Leitfaden soll einladen, vor dem konkreten Suchen kurz innezuhalten. Er soll helfen, das eigene Lebens- oder Wohnprofil zu schärfen. Bei einer Vielzahl von Angeboten wird dies Euer Kompass zu richtigen Immobilie sein.

1. So bereitet Ihr Euch gut vor

Bevor es für Euch mit der Suche losgeht, lohnt sich ein Moment zum Sortieren: Was genau soll Euch die neue Immobilie bieten – und warum?

Wer sich diese Fragen stellt, ist später klarer in Entscheidungen und erkennt schneller, was wirklich passt. Es geht nicht darum, einen starren Plan zu haben – aber um ein gutes Gefühl für die eigenen Bedürfnisse.

Hilfreiche Fragen zur Vorbereitung:

• Wie sieht das eigene Leben heute aus – und wie vielleicht in zehn Jahren?

• Wieviel Raum wird gebraucht – für Alltag, Arbeit, Besuch oder Rückzug?

• Welche Lage passt zum Lebensstil? Was sollte in der Nähe sein?

• Gibt es klare Ausschlusskriterien, zum Beispiel stark befahrene Straßen, dunkle Räume oder fehlender Außenbereich?

Wer diese Punkte für sich einmal durchdenkt, hat später einen klaren Kompass – auch bei vielen Besichtigungen oder wenn’s schnell gehen muss.

2. Die passende Lage finden

Lage ist nicht alles – aber fast. Sie entscheidet darüber, wie sich der Alltag anfühlt: ob Wege kurz sind, das Umfeld stimmt und sich das neue Zuhause langfristig gut anfühlt.

Deshalb lohnt es sich, bei der Lage etwas genauer hinzuschauen:

• Wie bewegt Ihr Euch im Alltag fort?
  Zu Fuß, mit dem Rad, dem Bus oder Auto? Je nach Lebensstil verändert sich, was als „gut gelegen“ empfunden wird.

• Was soll in der Nähe sein?
  Einkaufsmöglichkeiten, Kita, Arztpraxis, Park oder Lieblingsbäckerei – all das ist individuell. Und wichtig.

• Wie ist die Atmosphäre im Viertel?
  Am besten lässt sich das zu Fuß oder mit dem Rad erkunden – bei Tageslicht, aber auch abends oder am Wochenende. So entsteht ein echter Eindruck davon, ob die Umgebung zum Leben passt.

• Wie zukunftssicher ist die Lage?
  Wer in die Zukunft denkt, schaut auch auf Infrastruktur, Bauvorhaben oder Entwicklungen im Viertel. Steigende Nachfrage, gute Anbindung oder gepflegte Nachbarschaften können Indikatoren sein.

Am Ende geht es um mehr als Himmelsrichtung und Postleitzahl – sondern um das Gefühl, genau dort richtig zu sein.

3. Die passende Wohnform finden

Haus oder Wohnung? Altbau oder Neubau? Eigentum in der Gemeinschaft oder lieber unabhängig? Es gibt nicht die eine richtige Antwort – aber es gibt die passende Wohnform für Euer Leben.

Ein paar Fragen, die weiterhelfen:

• Wie viel Freiheit ist Euch wichtig?
  Ein eigenes Haus bringt Unabhängigkeit – aber auch mehr Verantwortung. Eine Eigentumswohnung in einer Gemeinschaft ist pflegeleichter, bringt aber Regeln und Abstimmungen mit sich.

• Wie wichtig sind Außenbereiche?
  Balkon, Terrasse oder Garten: Wer gern draußen ist, sollte diesen Punkt nicht unterschätzen – gerade in der Stadt.

• Wie steht Ihr zum Thema Treppen, Keller, Abstellfläche?
  Klingt banal, macht aber im Alltag einen großen Unterschied.

• Wie lebt Ihr am liebsten?
  Ruhig und für sich – oder eher in belebter Nachbarschaft mit Kontakt zu anderen? Auch das hilft bei der Entscheidung.

Wer sich hier ehrlich einschätzt, vermeidet spätere Kompromisse – und entscheidet sich nicht nur für eine Immobilie, sondern für einen passenden Alltag.

4. Neubau oder Bestandsimmobilie?

Altbau mit Charme oder Neubau mit Technik auf dem neuesten Stand? Beide Varianten haben ihren Reiz – die Entscheidung hängt stark davon ab, wie Ihr leben möchtet und was Euch wichtig ist.

Was für den Bestand spricht:

• Oft zentraler gelegen, mit gewachsenen Nachbarschaften

• Charaktervolle Architektur, hohe Decken, echte Substanz

• Eingewachsene Gärten, gewohnte Infrastruktur

• Oft mehr Fläche fürs Geld

Aber: je nach Baujahr können auch problematische Baustoffe verbaut worden sein – z. B. asbesthaltige Platten, alte Bleileitungen oder schadstoffbelastete Dämmstoffe. Hier lohnt sich eine fachkundige Einschätzung. Auch Heiztechnik, Fenster und Elektrik sind oft nicht mehr auf dem aktuellen Stand – das sollte ins Budget eingeplant werden.

Was beim Neubau überzeugt:

• Modern, energieeffizient, wartungsarm

• Klare Grundrisse, große Fenster, Aufzüge, Barrierefreiheit

• Niedrige laufende Kosten durch neue Technik

• Weniger Sanierungsaufwand in den nächsten Jahren

Allerdings: Neubauten entstehen häufig in neu erschlossenen Quartieren – hier entwickelt sich das Umfeld oft erst mit der Zeit.

Fazit:
Beide Wege können richtig sein. Entscheidend ist, wie viel Aufwand Ihr übernehmen möchtet – und welches Wohngefühl Euch wichtig ist.

5. Die richtigen Partner an Bord holen

Eine Immobilie zu kaufen ist keine Kleinigkeit – da lohnt es sich, ein gutes Team an der Seite zu haben. Nicht jeder Punkt muss sofort geklärt sein, aber es hilft, früh die richtigen Menschen einzubeziehen.

Wen Ihr im Blick haben solltet:

• Finanzierungsberatung oder Hausbank:
  Frühzeitig über Finanzierung sprechen – das gibt Sicherheit und eine klare Vorstellung vom Budget. Konditionen vergleichen lohnt sich.

• Steuerberatung:
  Gerade bei vermieteten Immobilien oder Erbschaften kann eine Einschätzung vom Steuerprofi später bares Geld sparen.

• Architekt:in oder Baufachleute:
  Bei älteren Immobilien ist ein geschulter Blick auf Substanz und mögliche Sanierung Gold wert – das schützt vor bösen Überraschungen.

• Makler:in Eures Vertrauens:
  Jemand, der nicht nur vermittelt, sondern zuhört, Fragen ernst nimmt und ehrlich berät. (Falls Ihr mögt: Ich bin Thomas Berg, Euer Makler in Kiel – Ihr könnt mich gern fragen.)

Tipp:
Viele Gespräche kosten nichts – und bringen trotzdem viel Klarheit. Besser früh die richtigen Fragen stellen, als später die falschen Entscheidungen korrigieren.

6. Finanzierung & Budget richtig einschätzen

Die richtige Immobilie zu finden ist das eine – sie auch langfristig gut tragen zu können, das andere.

Ein realistischer Finanzrahmen schützt davor, sich zu übernehmen und sorgt für entspannte Entscheidungen.

Was zum Budget dazugehört:

• Kaufpreis – klar, aber nicht alles.

• Nebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer (in Schleswig-Holstein: 6,5 %).

• Maklerprovision, falls anfallend (ich arbeite ausschließlich im Verkäuferauftrag, also für den Käufer provisionsfrei).

• Sanierung, Modernisierung oder Ausstattung – besonders bei Bestandsimmobilien nicht zu knapp kalkulieren.

Tipp:
Auch die laufenden Kosten im Blick behalten – Heizung, ggfs. Hausgeld, Instandhaltung, Versicherungen. Und: Das Leben geht weiter. Urlaub, Freizeit, Rücklagen – all das sollte auch weiterhin drin sein.

Förderungen prüfen:

Je nach Objekt und persönlicher Situation kommen KfW-Förderungen, zinsgünstige Darlehen oder steuerliche Vorteile infrage – besonders bei energetischen Sanierungen oder vermieteten Neubauten.

Am Ende geht es nicht darum, den letzten Euro rauszuholen – sondern darum, sich langfristig wohl und sicher zu fühlen.

7. Die erste Besichtigung – mit dem richtigen Blick

Wenn es zur ersten Besichtigung kommt, ist die Vorfreude groß – und das Kopfkino läuft. Umso wichtiger ist es, mit klarem Blick durch die Räume zu gehen.

Darauf solltet Ihr achten:

• Stimmt das, was vor Ort zu sehen ist, mit dem Exposé überein?
 Lage, Schnitt, Ausstattung – passt das zu dem, was Ihr sucht?

• Wie wirkt die Umgebung?
 Ruhig, belebt, gepflegt? Gibt es Lärmquellen, enge Straßen, Baustellen oder leerstehende Nachbargebäude?

• Wie ist der Zustand von Haus und Wohnung? 
Gibt es offensichtliche Mängel? Wie wirken Treppenhaus, Keller, Technik? Fragen stellen ist ausdrücklich erlaubt.

• Was sagt das Bauchgefühl? 
Gerade bei der ersten Besichtigung zählt nicht nur die Checkliste – sondern auch, ob Ihr Euch vorstellen könnt, hier zu leben.

Tipp:

Nicht alles beim ersten Mal entscheiden müssen. Lieber noch einmal kommen, bei anderem Licht, zu anderer Tageszeit – das bringt oft neue Perspektiven.

8. Gebäudezustand und Technik prüfen

Eine schöne Fassade oder frisch gestrichene Wände sagen noch nicht viel über den Zustand eines Hauses aus. Wer langfristig zufrieden wohnen möchte, sollte auch auf die Substanz achten.

Diese Punkte verdienen Aufmerksamkeit:

• Dach, Fenster, Fassade:
 Wie alt sind sie? Gibt es sichtbare Schäden, Risse, Feuchtigkeit? Der Zustand entscheidet über Wärmeschutz und Instandhaltungskosten.

• Heizung & Haustechnik: 
Öl, Gas, Wärmepumpe? Wie alt ist die Anlage – und entspricht sie heutigen Standards? Auch Wasserleitungen und Elektrik verdienen einen genauen Blick.

• Energieausweis prüfen: 
Pflichtdokument bei jedem Verkauf. Dieser kann Euch Auskunft über den Energieverbrauch und mögliche Einsparpotenziale geben.

• Bauschadstoffe und Baujahr: 
Je nach Alter des Gebäudes können kritische Stoffe wie Asbest, PCB, giftige Holzschutzmittel, Blei oder teerhaltige Materialien verbaut oder verwendet worden sein. Bei Unsicherheiten hilft eine fachkundige Einschätzung.

• Gemeinschaftseigentum (bei Wohnungen): 
Wie ist der Zustand von Dach, Heizung, Treppenhaus oder Aufzug? Gibt es Rücklagen und einen Instandhaltungsplan?

Tipp:

Was sich mit bloßem Auge nicht klären lässt, kann oft mit Baufachleuten oder Bausachverständigen geprüft werden – das kostet meist weniger als spätere Reparaturen.

9. Quartier und Umfeld erleben

Die Immobilie ist das eine – aber das Leben spielt sich auch davor, daneben und drumherum ab.
 Wer wirklich wissen will, wie es sich anfühlt, irgendwo zu wohnen, muss das Viertel erleben.

Darauf kommt es an:

• Wie wirkt das Wohnumfeld zu verschiedenen Tageszeiten? 
Früh morgens, abends, am Wochenende – jede Tageszeit erzählt eine andere Geschichte.

• Wer wohnt hier? 
Familien, Studierende, ältere Menschen? Laut, ruhig, lebendig? Passt das zu Euch?

• Wie ist die Infrastruktur? 
Gibt es Läden, Cafés, Parks, Spielplätze, Haltestellen in Lauf- oder Fahrradentfernung? Oder könnt Ihr Euch vorstellen, alles mit dem Auto zu erledigen?

• Wie sicher fühlt es sich an? 
Nicht nur auf dem Papier, sondern beim echten Erleben: Beleuchtung, soziale Kontrolle und Atmosphäre.

Tipp:

Einfach mal durchs Viertel spazieren oder radeln – möglichst ohne Makler, ohne Besichtigung, ganz unvoreingenommen. Vielleicht einen Kaffee trinken, die Umgebung beobachten. So merkt Ihr schnell, ob Ihr Euch hier wohlfühlen würdet.

10. Fazit & Mut zur Entscheidung

Eine Immobilie zu kaufen ist eine große Entscheidung – aber auch eine sehr persönliche.
 Je besser Ihr Euch vorbereitet, desto klarer wird der Moment, in dem es sich richtig anfühlt.

Was hilft auf dem Weg dahin:

• Die eigenen Bedürfnisse ernst nehmen – und ihnen Raum geben.

• Lage, Wohnform und Budget ehrlich und realistisch einschätzen.

• Nicht alles perfekt machen wollen – sondern passend.

• Aufs Gefühl hören, aber nicht blind darauf vertrauen.

• Die richtigen Menschen an der Seite haben, um Entscheidungen fundiert zu treffen.

Es geht nicht um die „beste“ Immobilie am Markt – sondern um die, die zu Euch passt.
Wenn dieser Punkt erreicht ist, kann die Entscheidung mit einem guten Bauchgefühl getroffen werden.

Und wenn unterwegs Fragen auftauchen: 
Ich bin Thomas Berg, Euer Makler in Kiel – Ihr könnt mich gern fragen.