Nachhaltig investieren – am besten in Immobilien

Die Immobilie ist der Klassiker unter den Kapitalanlagen. Richtig gemacht so grundsolide wie das Fundament der Immobilie selbst. 

Mit Weitsicht und einer individuellen Nutzungsstrategie können Eigentümer von Mietimmobilien neben einer zuverlässigen und stabilen Rendite auch zahlreiche positive Nebeneffekte erzielen.

Gerne helfe ich Ihnen bei der Entscheidung für eine Investition durch meine Erfahrung und mein Fachwissen. Sprechen Sie mich einfach an!

1. Lage und lokaler Wohnungsmarkt

Maßgeblich für die Entscheidung zum Erwerb einer Immobilie als Investment ist an erster Stelle die Qualität des Standortes und damit verbunden die Aussicht auf eine gute Vermietbarkeit. Ein Investor hat zumeist persönliche Präferenzen, zum Beispiel zur Stadt in der er selbst lebt oder aus welcher er stammt, und verfügt somit auch über eigene Ortskenntnis und Erfahrungen – sofern sich sein Investment auf diesen Standort konzentriert. Soll die Investition jedoch an einem anderen Ort oder ohne große fundierte Einblicke in den lokalen Markt stattfinden, ist eine genaue Betrachtung geeigneter Standorte oder der Standortfaktoren zu einem konkreten Kaufangebot genau zu analysieren. 

Gehen Sie bei der Betrachtung kreisförmig vor und betrachten Sie sich zunächst die städtische Struktur; machen Sie sich mit der Historie der Stadt vertraut. Wie sind die Urspünge? Zu welchen Epochen wuchs die Stadt stark? Zu welchen Zeiten gab es Krisen und wie wurden diese bewältigt? Was sind die großen Themen der Stadt? Machen Sie sich dann ein Bild der Einwohner – wie ist die Entwicklung? Wie ist die Altersstruktur? Gibt es Zuwächse? Wer ist der größte Arbeitgeber? Wie hoch ist die Arbeitslosigkeit? Wie sind die multiethnischen Strukturen und wie verteilen sich diese auf die Stadtteile? Finden Sie heraus, welche die beliebtesten und welche die Stadtteile mit dem schlechtesten Ruf in der Stadt sind. Erkundigen Sie sich nach einem verfügbaren Mietspiegel, diese werden in fast allen deutschen Städten erstellt und geben zuverlässig Auskünfte über günstige (also weniger gute) und teure (also bessere) Stadtviertel. So erhalten Sie relativ schnell einen guten Überblick und haben die Möglichkeit, die Qualität der Kaufangebote entsprechend einzuordnen.  

Die Kaufpreise für Kapitalanlageimmoblilien spiegeln in der Regel immer auch den lokalen Wohnungsmarkt wieder, da sich der Kaufpreis aus der erzielten Miete nach dem Ertragswertverfahren errechnet. Ist die Immobilie seriös nach diesem Verfahren bewertet, spiegelt der angesetzte Kaufpreis den Ist-Wert der Immobilie inkl. der Standortfaktoren und der bestehenden Mieterträge wider. 

2. Bewohnerstruktur und bestehende Mietverträge

Handelt es sich bei der Immobilie um ein bestehendes und vermietetes Mehrfamilienhaus, würden Sie als Käufer die Mieter mitsamt der bestehenden Mietverträge kaufen. Es lohnt sich ein Blick in die Mietverträge und Hausverwalterakten um Einblicke in die Bewohnerstruktur des Hauses zu erhalten. Diese sollte im Idealfall bereits Ihrer langfristigen Nutzungsstrategie entsprechen oder mittelfristig dahin entwickelbar sein. Eine Rolle spielt neben dem Alter der Verträge und Mieter auch, ob es sich um eine homogene Mieterschaft handelt – also sich alle in einer ähnlichen Alters- und Einkommensstruktur befinden, oder ob es starke Unterschiede gibt. Letzteres birgt erfahrungsgemäß Konfliktpotential, und das bedeutet zusätzlichen Verwaltungsaufwand für Sie.

3. Zustand und Alter des Gebäudes

In meinem Artikel zur Qualitätseinschätzung der Substanz habe ich bereits die wichtigsten Punkte genannt. Bei einer Immobilie, welche vermietet werden soll, gelten diese um so mehr, denn die eigene Leidensbereitschaft in Sachen kleinerer Mängel der eigenen vier Wände liegt bei weitem niedriger bei einem Mieter. Außerdem potenziert sich der Aufwand gleich um ein Vielfaches, wenn ein Mangel an dem Gebäude alle Mieter betrifft. Lassen Sie im Zweifel einen Fachmann das Gebäude beurteilen und suchen Sie während der Besichtigung des Gebäudes beiläufig das Gespräch mit den Mietern diesbezüglich und gleichen Sie das mit den Informationen der Hausverwaltung ab.

4. Ausgeführte, geplante und zukünftige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen

Eine Immobilie kann man in einer Sache ganz gut mit einem Menschenleben vergleichen, nämlich in Sachen “Krankheiten” und “Altersschwäche”. Wie bei Menschen geht man auch bei Immobilien von einer gewissen Lebenserwartung aus. Im Durchschnitt ist eine 100-jährige Nutzungsdauer, lebensverlängernd sind Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen. Und wer durch Städte wie Lübeck oder Heidelberg geht, wird mir zustimmen: Immobilien können noch viel viel älter werden, ohne auch nur etwas von ihrem ursprünglichen Reiz einzubüßen. Nimmt man eine Immobilie in ihre Bestandteile auseinander, z.B. in Fundament, Dach, Fassade, Fenster, technische Installationen und Innenausstattung erhalten Sie gerade bei einem älteren Gebäude bereits an dieser Stelle einen Eindruck von dem, was öfter einmal erneuert wurde bzw. werden musste und was weniger der Pflege und des Aufwandes bedarf.

5. Erweiterung und Flexibilität der Nutzbarkeit des Gebäudes

Wir alle können nur bedingt in die Zukunft schauen und die Investition in eine Immobilie ist nur sinnvoll, wenn diese auf lange Sicht angelegt ist. Um so wichtiger ist es, einen guten Plan B parat zu haben, wenn sich herausstellen sollte, dass sich ein bestehendes Nutzungskonzept auf Dauer als nicht so erfolgreich erweist, wie es vielleicht gedacht (oder so angeboten) war. Im Klartext: Die Zeiten ändern sich und damit auch die Bedürfnisse. Es ist nicht immer Fußball-WM oder Olympiade, große Arbeitgeber kommen und gehen und mit Ihnen Ihre Mieter – darauf sollten Sie vorbereitet sein. Prüfen Sie, inwieweit Ihre Immobilie in der Nutzung flexibel sein könnte.  

Fragestellungen, ob eine barrierefreie Nutzung möglich wäre (zum Beispiel) oder, ob an dem Standort auch eine gewerbliche oder touristische Vermietung realisierbar ist, sollten grob skizziert und geklärt werden.

6. Entwicklungspotential des Gebäudes und des Standortes

Veränderungen sind ja nicht per se negativ – und als zukünftiger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses verfügen Sie über einen nicht unerheblichen Einfluss auf die unmittelbare Umgebung Ihrer Immobilie. Dieser Umstand sollte unbedingt mit in Ihre Betrachtungen einfließen, denn er trägt direkt zur Wertsteigerung bei. Zwar wird das Thema “Gentrifizierung” aus einseitiger Sicht der Mieter und alteingesessener Stadtteilbewohner meist negativ dargestellt, die mögliche Dynamik einer positiven Entwicklung ganzer Stadtteile – die damit am Ende auch wieder den Bewohnern zu Gute kommt – überwiegt jedoch bei einer gesamtgesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Betrachtungsweise. So wie der positive wirtschaftliche und wertschöpferische Aspekt für Sie als Investor und Immobilieneigentümer. Mit etwas Fingerspitzengefühl, Mut und einem guten Händchen bei der Auswahl Ihrer neuen Mieter macht es also durchaus auch Sinn, wenn Sie bei Ihrer Auswahl nicht nur 1a-Lagen in Betracht ziehen, sondern auch Standorte mit Entwicklungspotential.

7. Langfristiges Nutzungskonzept

Mietshaus ist Mietshaus bleibt Mietshaus? Was sollen Sie sich da über ein Nutzungskonzept Gedanken machen? Fragen Sie sich das, möchte ich Sie bitten, die beiden vorhergehenden Punkte noch einmal zu lesen. Natürlich steht bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen die Vermietung als Wohnraum im Vordergrund. An wen, für wieviel und wie lange Sie aber vermieten spielt eine nicht unerhebliche Rolle innerhalb des Mikrokosmos' “Mehrfamilienhaus” und letzten Endes bei der Gewinnbetrachtung. Beispiel: Sie vermieten was das Zeug hält an egal wen zu den höchsten Mieten. Was wird passieren? Die Rendite wird kurzfristig sehr zufriedenstellend sein. Aber: Ihre Mieter werden ihnen höchstwahrscheinlich nicht sehr treu sein. Eine hohe Fluktuation hat Unruhe zur Folge und ein Auszug zieht meist den anderen nach sich. Ihre Immobilie leidet nicht unerheblich durch steten Mieterwechsel. Gleiches gilt, wenn Sie an Wohngemeinschaften vermieten. Grundsätzlich keine schlechte Idee, sofern professionell gehandhabt, aber einmal nachlässig vermietet kann sich eine WG innhalb weniger Semester komplett wandeln und verselbständigen. Dann wieder Herr der Lage zu werden bedarf unnötig vieler Energie und guter Letzt vielen Ärgers mit allen anderen Mietern. 

Mit ein paar Stellschrauben und Ihrer eigenen Idee werden Sie mit Ihrem eigenen Nutzungskonzept erfolgreich sein: Verfügt die Immobilie z.B. über eine Gewerbeeinheit, überlegen Sie sich, was Ihrer Immobilie und ihrer Zielmieterschaft am besten zu Gesicht stehen würde. Vermieten sie die Einheit entsprechend und notfalls im ersten Schritt zu einem günstigeren Preis, denn es wird sich langfristig für Sie auszahlen. Ein kleines, feines Ladengeschäft, welches die anderen Mitbewohner nicht belästigt, die Fassade aufwertet und als sozialer Mittelpunkt dient, ist Gold wert.

Achten Sie bei Neuvermietungen darauf, dass die neuen Mieter Ihren Vorstellungen entsprechen und die bestehende Bewohnerstruktur positiv beeinflusst wird. Genauso wie ein einiziger Stinkstiefel im Haus das Klima vergiften kann – so kann bereits der richtige neue Mieter die Stimmung zum Positiven wandeln. Suchen Sie sich Menschen mit einem Gestaltungswillen, welcher zu Ihrem Konzept passt. Sie möchten, dass der Hinterhof belebt und gepflegt wird? Dann ist es vielleicht eine gute Idee, bei der Neuvermietung den Wunsch nach einem grünen Daumen mit in das Angebot aufzunehmen. 

Geben Sie deshalb die Neuvermietung nie komplett in fremde Hände und behalten Sie sich, wenn es nicht anders möglich ist, die letzte Entscheidung vor. Fragen Sie Ihre Hausverwaltung, wie Neuvermietungen gehandhabt werden und nach welchen Kriterien die Auswahl stattfindet. Meine Erfahrungen haben gezeigt, dass viele Dienstleister bei Neuvermietungen diesen wichtigen Aspekt fast nie berücksichtigen.

8. Kaufpreis und Finanzierungsmodell 

Der Kaufpreis eines Mietshauses bemisst sich im Normalfall nach dem Ertragswertverfahren. Darin fließen alle wichtigen Berwertungsfaktoren entsprechend ein und daraus berechnet sich dann der Kaufpreis. Stimmen die Zahlen, lässt sich daraus in der Rückrechnung die Rendite berechnen. Mit einem gut vermieteten Mehrfamilienhaus lässt sich grundsätzlich eine vernünftige Rendite erzielen, Mittel, die somit zur Finanzierung verwendet werden können. Im Klartext: sind alle Eckdaten stimmig, wird Ihnen Ihre Bank ohne große Probleme den Kauf finanzieren – schließlich zahlen Ihre zukünftigen Mieter die Hypothek für Sie ab und als Sicherheit dient bis zur vollständigen Tilgung die Immobilie selbst. Um das Ganze auf ein gesundes Fundament zu setzen, sollten Sie aber außerdem über einen Eigenkapitalanteil von ca. 25% verfügen. Allein, um die anfallenden Erwerbsnebenkosten, einen möglichen Leerstand/Mietausfall oder anfallende Renovierungskosten in den ersten Jahren stemmen zu können. Eine genaue Kalkulation anhand eines konkreten Angebotes sollte immer anhand der o.g. Punkte durchgeführt werden.

9. Professionelle Bewirtschaftung und Verwaltung

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses kann überschaubar und ohne große Hürden erfolgen – jedoch auch innerhalb kürzester Zeit aus dem Ruder laufen. Eine gute Hausverwaltung sollte letzteres besser beherrschen und da trennt sich wie so oft die Spreu vom Weizen – im Zweifel bemerkt man dies leider dann zu spät. Für diesen Punkt gibt es leider wieder kein immer gültiges Rezept. Vertrauen Sie einem großen Namen, sollten Sie wissen, dass es dort mit dem wiederum “namenlosen” Mitarbeiter, welcher Ihr Haus verwaltet, steht und fällt.

Suchen Sie sich einen motivierten Verwalter, der Ihnen ehrlich und schnell Antworten auf Ihre Fragen geben kann und der Ihnen auf jeden Fall auch Einblicke in die Entscheidungsprozesse bei Auftragsvergaben gewährt.

Führen Sie die Gespräche mit Ihrem potentiellen Verwalter so, als ob Sie ein Einstellungsgespräch führen würden, schließlich verwaltet er in Zukunft einen nicht unerheblichen Teil Ihres Vermögens und Sie möchten sicherlich nicht, dass dies mehr "zerwaltet" als verwaltet wird. Und noch etwas: Wie der der Name Verwaltung schon andeutet, jemand der sich selbst Hausverwalter nennt, leistet nicht unbedingt viel mehr als verwalten. Sie als Eigentümer stehen in der Verantwortung Entscheidungen zu treffen und zu handeln.