Wieviel Raum wird benötigt?

Jeder Mensch hat seinen eigenen Platzbedarf und diese Bedürfnisse ändern sich über die verschiedenen Lebensphasen. Das gilt es einigermaßen abzuschätzen. Neben alltäglichen Dingen wie essen, schlafen, duschen und fußballgucken ist es vielleicht ein besonderes Hobby oder der eigene Arbeitsplatz im Haus, den es zu bedenken gibt. Ausserdem verändern sich Gewohnheiten und wenn Kinder heranwachsen haben diese unvorhersehbare Platzansprüche. Machen Sie sich also ganz ohne Gedanken an einen konkreten Grundriss erst einmal Gedanken zu Ihren Lebensgewohnheiten und Raumbedarf. Wieviele Menschen sollen unter einem Dach leben? Wieviele Schlafzimmer benötigen wir? Arbeitet jemand Zuhause und benötigt Ruhe und Platz für sich allein? Haben wir oft Gäste zu beherbergen? Spielt sich das Leben in der Küche oder eher im Wohnzimmer ab? Haben wir Haustiere? Und so weiter und so fort. Am Ende haben Sie eine Übersicht wie viel Zimmer oder wie viel Quadratmeter Sie in etwa benötigen. 

Würden Sie diese Frage nicht zu allererst für sich beantworten und säßen dann vor einem fertigen Grundriss oder haben schon ein konkretes Angebot vor Augen, würden Sie Ihre Bedürfnisse an den Grundriss anpassen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie?

Wie der Name schon sagt, sind Immobilien leider nicht einfach von einem Ort zu einem anderen transportierbar. Mit dem Kauf einer Immobilie bindet man sich örtlich und zeitlich. Sie sollten einigermaßen sicher sein, dass Sie mindestens in den nächsten 10 bis 15 Jahren nicht den Ort wechseln müssen oder wollen. 

Wo liegt der perfekte Standort?

Beantworten Sie für sich selbst die drei wichtigsten Immobiliengrundsätze: Die Lage, die Lage, die Lage! In erster Linie bestimmt die Lage einer Immobilie den Kaufpreis, den Sie bezahlen müssen und den Sie bei einem Verkauf wieder erzielen werden. Deshalb ist dieser Punkt durchaus mitentscheidend, jedoch nicht der wichtigste. Schließlich sind Sie kein Investor, sondern suchen ein eigenes Zuhause. Die Lage muss Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechen. Wollen Sie Ihre Ruhe auf dem Land? Wollen Sie kurze Wege zur Arbeit und haben keine Lust mit dem Auto zum Bäcker zu fahren? Können die Kinder allein zur Schule kommen? Das sind die naheliegendsten Fragen. Es geht also einerseits darum ob man eher ländlich oder städtisch leben möchte. Andererseits auch um die Entscheidung auf das Auto angewiesen zu sein oder ein Großteil seines Alltags auch mal zu Fuß mit dem Rad oder der Bahn bewältigen zu können. Denken Sie daran, dass es wertvoll sein kann, wenn am Ort ein Bahnhof vorhanden ist. Spätestens wenn Sie Teenager im Haus haben die Freunde besuchen wollen oder am Wochenende ins Kino oder den Club gehen wollen ist das ein entscheidender Faktor für Familienfrieden und Lebensqualität.

Welcher Immobilientyp ist der passende?

Hier ist nicht nur die grobe Einteilung von Wohnung, Reihenhaus oder freistehendem Einfamilienhaus gemeint. Überlegen Sie sich, in welchen Wohnformen Sie sich wohlfühlen, wie Sie die Nähe zu Nachbarn empfinden, ob Sie selbst sehr ruhebedürftig sind oder Ihre beliebten Gartenparties vielleicht die anderen Nachbarn stören könnten, genauso wie der Geigenunterricht Ihrer Tochter. Ist der ebenerdige Grundriss eines Bungalows die beste Wohnform? Würde dann auch eine große Wohnung im Erdgeschoss mit eigenem Garten ausreichen? Bedenken Sie aber auch, dass Sie bei einer Eigentumswohnung nur Miteigentümer sind und deshalb nicht allein Entscheidungen treffen können, sondern alles demokratisch von allen Eigentümern gemeinsam entschieden wird.

Altbau oder Neubau?

Finden wir das was wir suchen in der Region, oder müssen wir das selber neu bauen? Ob Neubau, oder eine bereits gebaute Immobilie an die eigenen Bedürfnisse anpassen, ist eine Glaubensfrage. Den meisten Menschen fällt es sehr schwer, sich eine Immobilie, die noch nicht gebaut wurde, oder die sich gerade im Bau befindet vorzustellen. Es ist viel einfacher, in ein altes Haus zu gehen und sich dieses modernisiert und nach den eigenen Bedürfnissen umgebaut vorzustellen. Auch ist der Ansatz, einen Altbau zu modernisieren, zeitgemäß und bietet andere Vorteile: So hat man schon ein gewachsenes Umfeld, hat eine bestehende Nachbarschaft und die Lagen sind zumeist zentraler als das Neubaugebiet an der Stadtgrenze, in welchem sich erst alles neu zusammenfinden muss.

Wie die richtigen Partner finden?

Sie werden Hilfe brauchen, suchen Sie sich die richtigen Partner für Ihr Vorhaben. Sprechen Sie mit Ihren Freunden die bereits Erfahrungen mit Immobilien gemacht machten. Suchen Sie sich Fachleute die Sie neutral und auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt beraten und die Ihnen nichts verkaufen wollen. Architekten können Ihnen bei der Raumplanung behilflich sein. Ein Steuerberater und Ihr Hausbanker kann Ihnen bei der Erstellung eines Budgets helfen. Lassen Sie sich von seriösen und nachhaltigen Banken ein Finanzierungsangebot rechnen und grünes Licht für Ihr Vorhaben geben. Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten und Einsparpotentiale bei der Energieversorgung. Lassen Sie sich Informationsmaterial über Baumaterialen und Haustechnik zukommen. Hinterfragen Sie alles was man Ihnen rät und holen Sie sich eine zweite Meinung.

Was können und was wollen wir uns leisten?

Überlegen Sie sich, wie viel Ihnen das eigene Heim wert ist, und was Sie bereit wären, dafür monatlich an Belastungen zu zahlen. Seien Sie vorsichtig bei Ihren Überlegungen und versuchen Sie auch Unwägbarkeiten mit einzurechnen. Tauschen Sie nicht das Budget Ihres Urlaubs oder Ihres Hobbys gegen eine Kreditrate ein. Sie sollen auch weiterhin entspannt leben können. Einige Direktbanken bieten für den ersten groben Überschlag einen Budgetrechner an.

Deshalb: Erst einmal raus ins auserwählte neue Quartier!

Am besten mit dem Fahrrad. Schauen Sie sich die Gegend einmal aus der Fahrradfahrerperspektive an, nur so sind Sie mit allen Sinnen unterwegs. Sie sehen Geschäfte, nehmen Geräusche wahr, erfahren wie die Verkehrsverhältnisse sind, in denen sich Ihr Kind auf dem Weg zur Schule bewegen müsste. Trinken Sie einen Kaffee in einem Café oder gehen Sie einfach in irgendein Geschäft und schauen sich um. Sie werden Menschen sehen, die in dieser Gegend leben und bekommen so ein ziemlich gutes Bild von der Gegend. Sie werden schnell merken ob Sie sich wohlfühlen, idealerweise kommt ein "Zuhausegefühl" auf. Und vielleicht entdecken ganz nebenbei eine kleine versteckte Straße in der Ihr Traumhaus auf Sie wartet. Das wäre natürlich zu schön und ein Riesenzufall! Aber ist es nicht im Grunde genauso ein Zufall, sein Traumhaus im Internet zu finden?

Die Wahrscheinlichkeit bei solch einer Tour das neue Zuhause tatsächlich zu finden ist übrigens gar nicht so klein. Halten Sie die Augen und Ohren auf. Vielleicht fallen Ihnen die "Maklernasen" auf, so nennt man diese Dreiecksschilder die außen an Fenstern freier Wohnungen kleben. Oder bei Häusern werden Ihnen "Von Privat zu verkaufen" Schilder ins Auge fallen. Sprechen Sie aber auch einfach mal mit der alten Dame im Vorgarten über das Viertel in dem Sie gerne wohnen würden. Die Dame wird sich freuen und hat vielleicht einen guten Tip für Sie, schließlich wohnt sie selbst seit Jahrzehnten dort und kennt jeden. Genauso kann der Kioskbesitzer an der Ecke oder eine temporäre Halteverbotszone eines Umzugsunternehmens Ihnen den einen wertvollen Hinweis zu Ihrer Traumimmobilie geben. 

Nach so einer Tour gehen Sie mit einer Menge Eindrücken und vielleicht mit einem neuen Buch aus dem dortigen Antiquariat oder etwas Leckerem aus dem kleinen Delikatessengeschäft was Sie entdeckt haben nach Hause. Ganz nebenbei waren Sie an der frischen Luft und ich bin mir ganz sicher, es wird Ihnen auch Spaß machen. Viel Glück! 

Die Lage

Auch wenn Sie es genauso wenig mehr hören können, wie ich manchmal. Aber, die Lage ist mit Abstand das wichtigste Kriterium, weil bei Immobilien eben nicht einfach änderbar – außer mit dem Verkauf. Also muss der Standort nicht nur für Sie ideal sein. Im ersten Teil habe ich bereits eine Menge zur idealen Standortfindung geschrieben, gleichen Sie Ihre Bedürfnisse mit dem Angebot ab. Nehmen Sie sich genügend Zeit um vor der Besichtigung sich noch einmal die direkte Nachbarschaft anzusehen. Gleichen Sie die Angaben im Exposé mit der Realität ab – überprüfen Sie für Sie wichtige Punkte. 

Haben Sie auch ein Auge für die direkte Nachbarschaft. Ob nun ein Haus oder eine Wohnung, Sie werden mit den neuen Nachbarn gut auskommen wollen. Deshalb achten Sie je nach Ihrem Lebensentwurf auf entsprechende Indizien. Stehen Kinderwagen oder Rollatoren im Treppenhaus? Ist der Zaun zum Nachbarhaus 3 Meter hoch und videoüberwacht? Welche Autos stehen auf der Straße oder dem Grundstück? Alles Hinweise, welche auf die Nachbarschaftsstruktur hinweisen. Eine alte Dame als Nachbarin kann eine liebevolle Zweitoma für Ihre Kinder werden oder Ihnen das Leben schwer machen, wenn diese so gar kein Verständnis für Ihre Grillparty im Sommer hat. 

Das Grundstück

Neben der reinen Größe und Sonnenausrichtung achtet kaum ein Interessent auf das, was unter dem Rasen verborgen liegt – und damit ist nicht der vielleicht im Garten vergrabene tote Wellensittich gemeint. Natürlich sollen Sie bei der ersten Besichtigung nicht einen Spaten dabei haben oder die Eigentümer nach ihren verstorbenen Haustieren befragen. Aber haben Sie einfach mal ein Auge auf folgende Punkte, gerade wenn es sich um einen Bauplatz für einen Neubau handelt:

Wie ist der Zustand der Straße? Aus welcher Zeit stammt Ihrer Meinung nach die Pflasterung und Beleuchtung? Warum das wichtig oder für sie vielleicht teuer werden könnte? Ganz einfach, Anlieger werden an den Kosten für die sogenannte Erschließung seitens der Gemeinde/Stadt beteiligt. Stehen Sie also gerade vor einem Siedlungshaus aus den 50er Jahren und die Straße präsentiert sich in einem ähnlichen Charme, sollten Sie das im Auge behalten und ggf. mal bei der Gemeinde/Stadt über anstehende Maßnahmen nachfragen. 

Gleiches gilt für die Ver- und Entsorgungsleitungen für Trinkwasser, Ab- und Regenwasser und Erdgas. All diese im Erdreich auf dem Grundstück vergrabenen Leitungen sind mit hoher Wahrscheinlichkeit genauso alt wie das Haus. Weiter dazu, wenn wir uns im Keller befinden. 

Es lohnt sich ein wenig Zeit damit zu verwenden, herauszufinden, was unter der Grasnarbe verborgen sein könnte. Fragen Sie im Zweifel einen Fachmann und bei Verdacht sind ein paar hundert Euro in ein Bodengutachten zu investieren.

Verwendete Baumaterialien

In den Angeboten lesen Sie oft von einem „massiv“ erstellten Einfamilienhaus. Was aber das genau bedeutet, hat man Ihnen sicherlich nicht so oft erklärt, oder?

Massiv bedeutet in den meisten Fällen „Stein auf Stein“ gemauert. Welche Steine dafür verwendet wurden, oder ob andere massive Baumaterialien wie Beton oder Fertigelemente aus Porenbeton Verwendung fanden, lässt sich am besten in der Baubeschreibung finden. Diese liegt in vielen Fällen vor oder kann beim zuständigen Bauarchiv der Stadt oder Gemeinde eingesehen werden.

Warum könnte das für Sie als potentiellen neuen Bewohner von Interesse sein? Es gibt Baujahre, in denen man Baustoffe verwendet hat, die man heute nur im Vollschutz unter größtem Aufwand und mit viel Kosten wieder entsorgt, wie z.B. asbesthaltigen Faserzement, der in vielerlei Formen verbaut wurde. Bekannt sind jedem die sogenannten Faserzement-Dach- oder Fassadenplatten der Firma Eternit. Es gab aber auch Jahre, in denen Asbest auch in Putzen, Fliesenklebern, Wandverkleidungen oder sogar in der Auslegeware Verwendung fand. Auch die meisten in den vergangenen Jahrzehnten auch im Innenraum verwendeten chemischen Holzschutzmittel sind heute zum größten Teil zu recht verboten, so z. B. Karbolineum, Lindan oder Pentachlorphenol. In den meisten Fällen lohnt es sich, qualifizierte Sachverständige vor dem Kauf zu Rate zu ziehen und/oder Proben zur Analyse zu nehmen.

Welche Baustoffe Verwendung fanden gibt auch Aufschluss über die Bauqualität und somit den Wert des Hauses. Das Baujahr und die Jahre in denen das Haus schon einmal saniert oder umgebaut wurde sind sehr gute Kennzahlen für die weitere Planung und nicht zuletzt entscheidend für den Kaufpreis. 

Keller 

Achten Sie im Keller auf Holzverkleidungen, frisch gestrichene Bereiche und sprechen Sie mögliche Problemstellen offen an. Tasten und klopfen Sie leicht. Aber seien Sie auch nicht zu skeptisch – Kellerräume in alten Gebäuden sind und waren nie trockene Wohnräume. Man nutzte die Räume zum Lagern von Brennmaterial, Vorräten und als Abstellfläche. Ein gesundes Mikroklima in alten Kellern ist eher kühl wirkt dadurch oft feucht. Auch verfügten alte Gebäude früher lediglich über einen gestampften Lehmboden oder einfache Pflasterung statt des heute üblichen Estrichs mit darunter liegendem Betonfundament. Legen Sie Ihr Augenmerk auch auf die Kellerdecke: Welches Material wurde verwendet? Holz, Stahlträger, Mauergewölbe oder Betonelemente? Was für einen Eindruck macht das auf Sie? Holz und Stahl mögen beide keine dauernde Feuchtigkeit – ein Indiz für ein Problem wären Rost und/oder morsche Balken. 

Achten Sie im Keller zudem auf die Hausanschlüsse: Wo verlaufen diese, wie wirken diese auf Sie? Fragen Sie nach Hausanschlüssen wie Trinkwasser, Erdgas, Kommunikation, Ab- und Regenwasser. Bleileitungen für die Trinkwasserversorgung sind inzwischen verboten und müssen sofort ausgetauscht werden. Liegt das Gebäude in einer Senke oder an einem Hang, bei der die Straße weit oberhalb des Kellers liegt, kommen oft sogenannte Hebepumpen zum Einsatz, um das Schmutzwasser in die Abwasserkanalisation zu pumpen. Ein technisches Detail, was bei einer Störung zu einer ziemlich schmutzigen Sache im Keller führen kann. 

Im Keller finden Sie höchstwahrscheinlich auch die Heizungsanlage die in vielen Fällen neben der Wärme- auch die Warmwasserversorgung des Hauses übernimmt. Die durchschnittliche Lebensdauer einer Heizungsanlage beträgt zwischen 15 und 20 Jahren. Ein Blick auf die Herstellerplakette und Sie werden das Baujahr finden. Lassen Sie in Ihrer Finanzplanung immer die mittelfristige Erneuerung der Heizung mit einfliessen.
Erkundigen Sie sich nach der Art der Warmwasseraufbereitung und den letzten Verbrauchswerten und Anzahl der im Haus lebenden Menschen. 

Fenster 

Fenster sind die Augen und die Eingangstür die Visitenkarte eines Hauses, beide geben Ihm ein Gesicht. Gerade bei älteren Gebäuden wird bei der Erneuerung von Fenstern und Türen selten deren architektonische Relevanz beachtet und nur allzu oft werden auf den ersten Blick praktisch anmutende und billige Lösungen verbaut, die aber dem Haus seinen ursprünglichen Charakter nehmen und für ein seelenloses, leeres "Gesicht" sorgen.

Wann die Fenster erneuert wurden, können Sie bei Isolierverglasung fast immer an einer Prägung innerhalb der Scheiben ablesen, oft im Datumsformat Monat/Jahr. Fenster wollen nicht nur geputzt, sondern auch gepflegt werden: öffnen Sie einmal ein Fenster, achten Sie auf den Zustand der Scharniere. Bei Kunststoffrahmen auf die Dichtungen und die Laibungen – also wie das Fenster in die Öffnung eingepasst wurde. Manchmal wurde einfach der Rahmen des alten Holzfensters beibehalten.  

Gut gepflegte Holzfenster können über 100 Jahre alt werden, achten Sie hier auf Anstrich und Zustand des Holzes. Oft lässt sich ein verloren geglaubtes Holzfenster einfach reparieren, statt es auszutauschen, und auch zur Wärmedämmung gibt es einfache, "alte" Lösungen wie z.B. Innenvorsatzfenster für den Winter, die den Charakter des Hauses erhalten.

In den seltensten Fällen werden Sie aber noch Gelegenheit dazu haben, sich hierüber Gedanken machen zu müssen. Holz ist und bleibt jedoch der nachhaltigste Werkstoff für Fenster und Türen – überlegen Sie bei der Neuanschaffung doch einmal, wie Sie das ursprüngliche Gesicht des Hauses beispielsweise mit preiswerten dänischen Holzfenstern wieder herstellen. 

PVC-Fenster aus den 70er und 80er Jahren verfügen über einen schlechteren Isolierungswert als heutige Holz- oder Plastikfenster. Aber: das Nachrüsten von sehr dichten und gut isolierenden Fenstern in Altbauten kann zu Problemen wie der Bildung von Kondenswasser und im weiteren Verlauf zu Schimmel führen. Ein Blick in die Ecken der Fensterrahmen wird Aufschluss darüber geben.